任何一处洼地
背后都是有原因的
文 | 丽子
有次聚会结束，朋友问我住哪，我说宝山最北边，他“咦”了一声，他说上世纪初宝山是上海的穷人聚集区，现在就是码头+大货车~
不用等宝山人民的唾沫，我当时就回他，你一住嘉定的有什么好“咦”的：）
不过从房价上来看，宝山确实有点“low”，同环线相比，宝山挂牌均价一直最低 ——
近3月上海二手房链家挂牌数据
更让人奇怪的是，宝山一个靠近中环的版块，均价竟然比宝山外环外还便宜，真是洼地本地了。
这个版块就是大场。
▵和周边相比，大场二手均价偏低
离大场不远的大宁、阳城6/7w，跟大场同环线的彭浦5w1，比大场更偏远的共康都到5w2了。
而靠近中环的大场才4w1？
那到底是什么原因让大场这么便宜？
01 发现一个神秘三角区每到一个地方，想要快速了解当地的房价行情，最粗暴的一个方法就是参考下周边吃喝玩乐的价格，比如ktv ▽
可以对比下，一个靠近上海中环位置的ktv团购价格比宝山外环外还要便宜，这得是多荒凉的地段~
不明白这背后到底是什么原因，直到我打开手机地图...
我搜索了一个目的地，在地图上有很大一块地方始终显示不出来，我以为是4G出了问题。
然后发现无论什么地图软件，这块地方都是空白没有任何标注的。
后来才知道，这就是传说中的大场机场了。
难道洼地和机场有关？
可是虹桥、浦东机场都是周边房价上涨的有利因素，怎么到了大场就相反呢？
走了一圈发现，这可能跟机场性质有关——军用。
▵ 大场机场附近很多地方都是军事管理区
02 大场机场让大场“梗阻”？我绕着大场军用机场南线和东线，走了一遍，周边都是低矮平房或者5层左右的居民房。
一个靠近中环的位置，竟然找不到一个像样的大型商业体。中介告诉我，因为机场航空限高的关系，周边建筑都有层高限制。
之前机场南面的宝山日月光广场，只设计了5层，早在2014年9月，项目主体已完成75%，但由于离机场太近，被投诉后项目停工。
而且层高限制不仅影响宝山，还辐射到周边板块，比如普陀的真如、杨浦的新江湾：
真如的高尚领域（项目），规划里有一栋300m+的办公楼性质的地标建筑，后被大场机场投诉，也做停工处理。
新江湾城的铁狮门尚浦领世项目，原本要建2栋层高250m+的双子办公楼，后来也被大场机场投诉，烂尾了。
因为层高限制，大场商业配套跟不上，导致周边有种“老破旧”既视感，就算位置离中环再近也是枉然，购房者不愿买单。
不仅如此，因大场机场而被耽搁的各种交通线，让沪太路常年拥堵，地铁也只有一条7号线，这也间接导致了南北高架的拥堵。
这就是为什么大场虽然在地图上看起来离市中心很近，但你无论用哪种交通方式都不是很方便。
此外，这 里 还 有 飞 机 噪 音！
中介跟我描述了一下战斗机飞过时的情景：当战斗机飞过时，在离机场4/5公里的中介门店里，两个人面对面相隔1m左右，都听不清对方在说什么。
战斗机飞行时间并不固定，有时半夜三更仍有战斗机进出，除了轰隆巨响之外，人待在建筑物里还能感觉到震动。
如果是你，你会把房子买在这里吗？
这样一来，房价自然上不去。
不过，现在形势有了微妙的变化。
03 说搬十几年了，这回来真的？网上有各种大场机场要搬迁的消息，较早的都可以追溯到2015年。
而这附近的居民说，其实十几年前大场机场就说要搬走了，一直到现在都没搬...
可以理解的是，一个建于上世纪四十年代的军用机场，如果需要搬迁，这必定意味着政府和军方需要一个漫长的商议和处理过程。
这其中细枝末节的部分，就包括依托于机场成立的各种公司的处理，比如：“中国商用飞机有限责任公司” ▽
▵下午5点左右，公司门口堵起来了，员工下班的车辆排起了长龙。
而且需要处理的不仅仅是机场及其“附属产品”的搬迁，还有军方对周边的“浸润”，比如这家位于机场南面的养老院 ▽
这是一家私人成立的养老院，其负责人是在租赁地皮上建的这家养老院，其租赁方正是部队军方。
此外，还有部队医院等一系列依托部队而衍生的社会组织。
可见，如果机场真要搬迁，这绝不是一次简单的物理迁移，而是一次体系化的切割、分离，以及和周边社会有机体连接的重建。
不过2019年的一则消息，似乎是将一直悬而未决的搬迁消息实锤了 ▽
大场，似乎也进入了迎接新生的倒计时。
04 搬走机场的大场，是另一个桃浦，还是下一个黄浦滨江？聊到这里，我们不妨做个假设——
如果机场真的痛快搬走了，或者说这个机场以前就不存在，大场的房价真的会“teng”的一下起来吗？
这里有两个例子，可以参考下：
一是隔壁的「桃浦」：和大场同环线的桃浦，没有机场的困扰，价格反而更低。
▵环抱着11号线的桃浦，跟紧邻的万里板块，均价快差出了倍数的关系
桃浦有大量的绿地、公园，还有尚未标识出来的工业园区、物流园区、各类型企业用地等等，留给住宅的地块并不多，更别提商业体了。
▵普陀区普陀2017-2035年战略规划
而大场，机场到底什么时候搬？要搬多久？搬迁后规划是什么？都是未知数。
在大场的规划（2017-2035）内，如果战略预留区不做住宅的话，那整个大场只有西边一小块地方（浅黄色部分）能做住宅。
▵浅黄色是居住生活区，绿色是大型公园绿地，浅白色位置正是可能要搬迁的大场机场
也就是说，就算大场机场搬走，大场很可能也只是另一个桃浦而已。
第二个例子是龙华机场搬走后的「徐汇滨江」：是的，黄浦江边也建过机场，而且跟大场一样，也是军用机场 ▽
▵ 十多年前的卫星图上可以看到，这里还存留着龙华机场的样貌
1966年龙华机场搬离。
五十多年过去了，现在这里的房价是多少呢？
同样是军事机场，同样是机场搬离，但徐汇滨江和大场相比有着太多太多优势：
徐汇滨江板块，绝对的内中环，而且还是滨江地带机场在上世纪60年代就搬迁了，而过去的三四十年正赶上城市发展的红利期2010年的世博会让一江之隔的徐汇滨江也快速发展。总之，徐汇滨江赶上了时间，扎住了机遇。
城市发展的机遇以后只会越来越少，能不能抓住，就看板块自身的素质了。
没了机场的大场素质真的不差，毕竟会空出整整4平方公里的土地，要知道前滩一共才2.8平方公里。
但是，目前这块地在上海市2017-2035规划中，还是作为战略预留区备注的。
大场有没有资格被称为洼地，就看未来这4平方公里的规划了。
05 该不该选择大场，要分长、短期说一方面，可以预见，如果机场搬迁：
第一：飞行所带来的巨大噪声和强烈震动感将消失，大场居民，甚至周边永和、上大板块的居民的生活重归宁静。
第二：搬迁后，区域内原本因为军事管理区而产生的“断头路”都将被打通，早前因机场而搁置的沪太路高架化以及22号线也有望继续获批落实，如果获批，未来大场和大宁等内环板块联系将更加紧密。
第三：因层高限制而被停工的商业体或者地标建筑，得以放开禁锢继续开工，商业配套将得到进一步改善。
第四：机场搬迁后将空出4平方公里的土地，也就是将近400万㎡。放眼上海各个环线，内中环土地资源十分有限，核心居住区域正在外扩。
无疑，这些都是板块利好！
但这都不是眼前的~
大场机场机场搬迁是个长期过程，且板块未来规划未定，道路规划建设，尤其是地铁，需要很长时间。
而连市政规划都不可预见的话，那影响房价的商业配套建设更是遥遥无期。
所以总的来说：
大场的未来还是值得期待的，毕竟区块位置在那。
但是这个“未来”是5年？10年？不好说！长期投资者可以考虑进入。
如果你是刚需，建议还是谨慎买入大场。毕竟人生短暂，哪有那么多十年可以等待。
主编：杨六娃
主笔：栗子
微信公众号：楼市问号
版权声明：本文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不做权威认证，不拥有所有权，不承担相关法律责任，转载请注明出处。本文地址：https://www.sip-server.cn/8521.html
